| En 2006, la Région bruxelloise créait le cluster ecobuild autour d’une intuition simple : le bâti bruxellois allait devoir évoluer pour répondre aux enjeux climatiques et faire de Bruxelles une ville plus durable, plus sobre et bas carbone. Cette transformation ne passerait pas seulement par la construction neuve, mais surtout par la rénovation, l’adaptation et la réinvention de l’existant. À l’époque, c’était un pari. Vingt ans plus tard, c’est devenu une évidence. Performance énergétique, économie circulaire, réemploi des matériaux, réversibilité des bâtiments : les grands virages du secteur se sont rarement imposés d’un seul coup. Ils sont arrivés par des sujets concrets, chantier après chantier, jusqu’à faire émerger de nouveaux métiers, de nouveaux modèles économiques et de nouvelles chaînes de valeur. En 2026, la reconversion des bureaux s’inscrit dans cette même logique. Depuis la généralisation du télétravail, une partie du parc tertiaire a perdu sa fonction initiale. À Bruxelles, capitale administrative, européenne et économique, où les bureaux occupent une place majeure dans le paysage urbain, la question est devenue impossible à ignorer. Mais ce sujet ne relève pas uniquement de l’urbanisme. Il touche aussi directement à l’entrepreneuriat. Transformer un immeuble de bureaux en logements, en espaces mixtes, en lieux productifs ou en équipements collectifs, c’est mobiliser des architectes, des bureaux d’études, des entreprises de (dé-)construction, des spécialistes du réemploi, des développeurs immobiliers, des acteurs de l’énergie, du design, de la gestion de projet et de l’innovation sociale. C’est créer de l’activité autour d’un besoin régional très concret. C’est précisément là que hub.brussels a un rôle à jouer : repérer ces basculements, accompagner les entreprises qui s’en saisissent et contribuer à faire de Bruxelles un territoire où s’inventent les réponses économiques aux transitions urbaines. Car derrière chaque immeuble reconverti, il y a aussi des entrepreneur·es bruxellois·es qui expérimentent, adaptent leurs métiers et créent de la valeur. La reconversion des bureaux n’est donc pas seulement une réponse à une ville qui change. C’est aussi une opportunité pour une économie bruxelloise plus durable, plus circulaire, plus inventive, qui continue d’innover et d’inspirer par-delà nos frontières. Emmanuel Malfeyt – Coordinateur du cluster ecobuild |
À Bruxelles, la vacance des bureaux repart à la hausse — autour de 8 % — tandis que la demande en logements reste sous tension. Entre mythes et realpolitik, la reconversion s’impose : plus de 100 000 m² sont orientés vers d’autres usages chaque année, et les cas emblématiques se multiplient. Reste une question clé : comment en faire un levier d’abordabilité ? Anders Böhlke – Chercheur à l’UCLouvain, membre du comité scientifique de la chaire BSI–citydev.brussels, et Aline Branders, Architecte associée chez A2M, esquissent quelques pistes de réponse.
Une ville façonnée par les bureaux
« Bruxelles possède une proportion de bureaux assez considérable par rapport à la taille de sa population », rappelle Anders Böhlke. Avec près de 13 millions de m² de bureaux pour environ 1,2 million d’habitant·es, la capitale affiche l’un des ratios les plus élevés d’Europe. Une situation héritée de l’implantation des institutions européennes et de la complexité institutionnelle belge.
Après des décennies de croissance continue, la dynamique s’est toutefois inversée. « On est arrivé à un pic vers 2011-2012. Depuis lors, le stock diminue », observe le spécialiste de la reconversion des bureaux. Entre crise financière, télétravail, hausse des coûts énergétiques et évolution des attentes des occupant·es, la demande en surfaces tertiaires s’est contractée.
Résultat : entre 8 et 9 % du parc est aujourd’hui vacant, soit environ un million de mètres carrés. Une vacance qui concerne essentiellement les immeubles les plus anciens. « Deux tiers des bâtiments vides aujourd’hui à Bruxelles sont des bâtiments qui ont plus de quinze ans », précise Anders Böhlke.
Face à ce constat, la reconversion est devenue un phénomène à part entière. Elle n’a rien de nouveau : les premiers projets remontent au début des années 1990. Aujourd’hui, selon Anders Böhlke, un logement bruxellois sur cinq est produit dans d’anciens bureaux.
Une solution évidente… en apparence
À première vue, l’équation semble simple : des bureaux vides d’un côté, une pénurie de logements de l’autre. « Quand j’ai commencé à travailler sur le sujet, je me suis dit : c’est aberrant. On a plus d’un million de mètres carrés de bureaux vides et des besoins en logements qui sont monstrueux », raconte Anders Böhlke. Pourtant, vingt ans plus tard, le constat reste le même : « Cela semble être une évidence, mais ce n’est pas si facile que ça pour toute une série de raisons techniques, réglementaires, juridiques et économiques. »
La reconversion ne consiste pas simplement à remplacer des postes de travail par des appartements. Les deux programmes répondent à des logiques spatiales radicalement différentes.
Les contraintes du bâtiment existant
La profondeur des plateaux constitue souvent le premier obstacle. Les immeubles de bureaux présentent fréquemment des profondeurs de 15 à 18 mètres, peu compatibles avec les exigences du logement contemporain.
« On essaie toujours de privilégier une double orientation », explique Aline Branders. « C’est intéressant pour la lumière naturelle, pour la ventilation, pour limiter les risques de surchauffe et améliorer le confort. » Lorsque cette configuration n’est pas possible, les architectes doivent imaginer d’autres solutions : percements, patios, terrasses ou nouvelles circulations.
« C’est de l’agile design », résume-t-elle. « On réfléchit à partir des contraintes structurelles pour trouver des solutions adaptées. »
Les noyaux de circulation représentent également un défi important. « Pour créer des logements, il faut souvent créer de nouveaux noyaux d’escalier et d’ascenseur », poursuit l’architecte. Des interventions lourdes qui pèsent directement sur le budget du projet.
À cela s’ajoute une réalité économique souvent méconnue. Comme le souligne Anders Böhlke, 100 m² de bureaux ne deviennent pas automatiquement 100 m² de logements. Une partie de la surface est absorbée par les circulations, les gaines techniques et les espaces communs. Le rendement immobilier s’en trouve mécaniquement réduit.
A Woluwé Saint-Lambert, le projet ‘Les Balcons’ s’inscrit dans le processus de réaffectation d’immeubles inoccupés, en vue de répondre aux besoins croissants en logements et au développement raisonné du tissu urbain à Bruxelles. Le maître d’ouvrage; le promoteur bege Oryx Projects, en a confié la conception au bureau d’architecture bruxellois A2M.
La qualité spatiale comme opportunité
Pour Aline Branders, les projets de reconversion souffrent parfois d’une lecture trop normative. « La qualité de l’expérience d’un usager dans un espace ne se traduit pas uniquement par des surfaces dans un tableau Excel. »
Les bâtiments existants offrent souvent des qualités difficiles à reproduire aujourd’hui : hauteurs sous plafond généreuses, matériaux nobles, structures apparentes ou volumes atypiques. « On retrouve parfois des planchers, des granitos ou des pierres naturelles qu’aucun promoteur ne pourrait se permettre dans un projet neuf de logement abordable », souligne-t-elle.
Anders Böhlke partage cette analyse : « C’est tout aussi qualitatif d’essayer de préserver au maximum ce qui existe plutôt que de systématiquement repartir de zéro. »
Cette approche est déjà visible dans plusieurs projets bruxellois. Le projet Antarès, développé avec Inclusio dans le quartier Marcel Thiry, a notamment eu recours à des coursives extérieures pour rendre possible la transformation d’un immeuble tertiaire en logements.
Le projet U Square, sur le site des anciennes casernes d’Ixelles, illustre quant à lui l’intérêt d’une approche plus globale. Logements étudiants, logements conventionnés, bureaux, équipements universitaires et espaces collectifs y cohabitent au sein d’un même ensemble. « Avoir cette mixité fonctionnelle enrichit les usages et permet aussi de mettre le bon programme au bon endroit », résume Aline Branders.
Cette flexibilité apparaît d’autant plus importante que chaque bâtiment constitue un cas particulier. Certaines structures se prêtent naturellement à la reconversion. D’autres nécessitent des interventions tellement lourdes qu’une démolition partielle peut parfois s’avérer plus pertinente, notamment lorsque des extensions importantes sont envisagées.
Pourquoi l’abordabilité reste l’exception
La principale difficulté reste économique. « Les acteurs publics comme citydev.brussels restent aujourd’hui parmi les rares acteurs permettant de développer du logement abordable à partir de bureaux reconvertis », constate Aline Branders.
Le coût de transformation demeure élevé. Surtout, la valeur du bureau reste parfois supérieure à celle du logement, notamment dans les quartiers centraux. « Si on regarde tous les projets de reconversion réalisés depuis la fin des années 1990, ceux qui ont abouti à du logement abordable se comptent sur les doigts d’une main », souligne Anders Böhlke.
La question fiscale accentue encore cette difficulté. Alors que certaines activités tertiaires peuvent récupérer la TVA sur leurs investissements, les opérations résidentielles restent soumises à un régime moins favorable.
Dans plusieurs quartiers centraux, la valeur du bureau demeure supérieure à celle du logement. C’est notamment le cas dans certaines parties du quartier européen, où les pouvoirs publics tentent désormais d’introduire davantage de mixité fonctionnelle à travers City Forward. Ce vaste programme prévoit la transformation progressive d’une partie du patrimoine immobilier de la Commission européenne afin d’y intégrer davantage de logements et d’équipements collectifs. « Aujourd’hui, dans le quartier européen, il n’y a que 6 % de logements. On vient de loin », rappelle Anders Böhlke.
Vers une réglementation plus adaptée ?
Pour les deux expert·es, les règles actuelles ont principalement été conçues pour la construction neuve. « Aujourd’hui, l’enjeu principal est pourtant la rénovation », rappelle Aline Branders. Or, lorsqu’on transforme un bâtiment existant, certaines exigences relatives aux surfaces, à l’éclairage naturel ou à la performance énergétique peuvent s’avérer plus difficiles à atteindre.
Anders Böhlke plaide lui aussi pour une approche différenciée : « On devrait logiquement avoir d’autres exigences pour le neuf que pour l’existant si l’on veut rénover de manière plus efficace. »
Même constat concernant les procédures. « Le principe même de la reconversion, c’est qu’il faut rester flexible », insiste Aline Branders. Or les projets doivent souvent être figés très tôt, alors que les découvertes de chantier imposent régulièrement des adaptations.
Les deux spécialistes pointent également la nécessité d’incitants financiers plus ciblés : adaptation de la fiscalité, simplification administrative, aides à la reconversion ou encore mécanismes favorisant explicitement la production de logements abordables.
Le réemploi : un investissement dans l’emploi local
Au-delà du carbone et de l’économie de ressources, les reconversions présentent un avantage souvent sous-estimé : leur impact sur l’emploi local. « Dès qu’on est en reconversion et en réemploi, il y a un transfert de valeur », explique Aline Branders. « Une partie du budget qui serait consacrée à l’achat de matériaux neufs est réinvestie dans la main-d’œuvre. »
Déconstruction sélective, récupération de matériaux, adaptation des structures existantes ou restauration d’éléments patrimoniaux nécessitent davantage de travail humain que la mise en œuvre de solutions standardisées.
Pour les villes, cet aspect représente un levier économique important. Il soutient des artisan·es, des entreprises locales et parfois même des programmes d’insertion socioprofessionnelle.
Le chantier U Square en fournit une illustration concrète. Une partie des briques récupérées sur le site a été nettoyée et préparée pour être réemployée, notamment grâce à des structures d’économie sociale.
« On voit le bâtiment comme une banque de matériaux », résume Aline Branders. « La question est de savoir ce que l’on peut réutiliser avant de consommer de nouvelles ressources. »
Une expertise bruxelloise à valoriser
Malgré ces difficultés, Bruxelles dispose aujourd’hui d’une expertise reconnue en matière de reconversion, de réemploi et de rénovation. « On a une véritable culture de la rénovation », estime Aline Branders. « Beaucoup de pays ne sont pas aussi avancés en matière de réemploi et de circularité. »
Pour Anders Böhlke, l’enjeu consiste désormais à passer d’une logique de projets exemplaires à une véritable stratégie urbaine : « Il faudrait une vision plus proactive, plus opérationnelle et plus volontariste. »
La reconversion des bureaux ne résoudra pas à elle seule la crise du logement. Mais dans une région où un logement sur cinq est déjà issu d’anciens bureaux, elle apparaît de plus en plus comme un levier incontournable pour construire la ville sur la ville, préserver les ressources existantes et accélérer la transition urbaine.
