Dans un quartier prisé d’Ixelles, en région bruxelloise, s’érige Volta XL: sur 12.000 m2, une superbe halle centenaire, a été transformée en 30 logements et espaces professionnels. L’ensemble se veut mixte, intergénérationnel et accessible. Et le tout est développé en coopérative, sur le modèle du Community Land Trust et de façon écologique. Une réalisation exemplaire dont nous parlent les architectes Michel Toussaint et Christophe de Nys (Twyce Architects, cOarchi).
Quels défis votre projet relève-t-il ?
Sa dimension est en soi un défi pour une structure comme la nôtre, qui implique de la copropriété et des processus coopératifs. Rassembler des acquéreurs et de relever le pari organisationnel et financier de l’acquisition du bien, dans des délais très courts, a été un premier défi.
Du point de vue architectural, combiner restauration d’un patrimoine de valeur et réhabilitation d’un bâti de moindre intérêt architectural a été aussi un pari à relever. Au niveau environnemental, ensuite, nous voulions être à la pointe sur le plan de l’énergie et de l’emploi de matériaux renouvelables et écologiques, mais aussi sur le plan de la biodiversité.
Enfin, en termes social et sociétal, nous adoptons un modèle mixte, intergénérationnel et s’efforçant de rendre la propriété accessible à des acquéreurs·euses plus jeunes et moins favorisé·e·s. Dans la partie professionnelle, place aux acteurs engagés qui partagent nos valeurs.
Nous avons opté pour le Community Land Trust, une approche innovante dans laquelle le terrain n’est pas cédé, ce qui fait baisser le seuil d’accès à la propriété.
Michel Toussaint, Twyce Architects
Monter un projet d’habitat groupé peut être complexe. Comment vous y prenez-vous et quels sont les avantages ?
Nous restons avant tout les garants de la faisabilité et de la réalisation technique, mais nous avons développé des compétences dans la gestion de groupe et une approche participative de la conception des projets. Ce travail demande du temps et de l’énergie. Mais il permet aussi de fédérer plusieurs acquéreurs (une quinzaine dans ce cas-ci) et surtout d’optimiser l’affectation des espaces, notamment par la mise en commun de lieux de travail ou de loisir tels que salles de réunion ou de fête, jardins partagés, potagers…
Cela a des impacts écologiques directs. Par exemple, le projet intègre d’importantes surfaces plantées, y compris sur les toits. Nous réduisons aussi le nombre de places de parking grâce au partage des véhicules et au choix concerté de la mobilité douce.
Sur ce projet, nous avons été encore plus loin en créant une fondation dédiée. Enfin, nous avons opté pour le Community Land Trust, une approche innovante dans laquelle le terrain n’est pas cédé, ce qui fait baisser le seuil d’accès à la propriété.
Et en matière de financement ?
La Banque Triodos a financé l’achat à hauteur de 71% (30% du coût total, estimé à 35 millions). Mais son impact ne réside pas tant dans les montants accordés que dans sa capacité à accueillir et accompagner des projets aussi atypiques, beaucoup plus complexes et évolutifs que ceux d’un promoteur classique, car ils intègrent les copropriétaires dans chaque décision. De plus, nous avions un taux d’occupation de seulement 40% au moment de l’acquisition. Peu de banques osent se lancer dans ce genre d’aventure, qui comporte une part d’incertitude et demande une vraie expertise. La Banque Triodos ne s’est pas contentée de consentir le prêt. Par exemple, nous avons bénéficié d’une réduction de taux parce que nous avons opté pour la création d’une fondation, dans une approche de transparence maximale. C’est par ses actes que l’on démontre ses valeurs, et c’est ce que fait la Banque Triodos.
Auteur : Martin Collette, Triodos
Photos : Twyce Architects
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